南京预售监管资金政策松动 可是保函好开吗？

经济观察网 记者 田国宝

在多个城市纷纷为楼市松绑的南京背景下，南京市住房保障和房产局、预售中国人民银行南京分行营业管理部联合下发的监管《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，引发各界关注。资金政策

经济观察网获悉，松动文件于4月11日下发，可保开根据文件，函好房企可以用银行开具的南京保函来替换等额的预售监管资金，但要求替换后“预售资金账户监管额度内的预售余额，满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的监管60%”。

一位金融机构的资金政策人士认为，出具保函的松动银行需要担责，并不是可保开所有的银行愿意为所有的项目开具保函，“保函实际上视同为信用贷，函好一般的南京房企很难拿到保函，尤其是流动性紧张的房企”。

按照文件规定，一旦因为资金问题影响保函项目工程建设的，监管机构将向资金监管银行出具书面索赔文书，由监管银行向保函出具银行启动索赔。

换言之，房企想要拿到银行开具的保函，不仅需要找到愿意开具保函的银行，同时也需要预售资金监管银行同意，因为一旦项目因为监管资金被提取出现烂尾情况，预售资金监管银行负有主要责任。

上述金融机构人士认为，除非房企信用资质及财务状况比较好，否则银行不会为房企开具保函，“开了保函，如果后续房企没能弥补上，这个窟窿需要开具保函的银行来来填补，银行也不傻”。

其进一步指出，即便有银行愿意为房企开具保函，但是否能替换出监管资金，能替换出多少监管资金，也需要预售资金监管银行的同意，“如果监管银行觉得有风险，也不一定能替换出来”。

一位房企人士认为，此前也有其他城市使用过保函，但效果一般。南京具体效果如何，还有待进一步观察。通常情况下，该项政策很难惠及流动性紧张的房企，“真正有这个需要的，都是流动资金比较紧张的房企，银行不太可能开具保函”。

该人士进一步表示，如果房企向开具保函的银行提供一定的抵押物，或其他增信条件，银行愿意松口，那么，这个政策还是有一定利好的，相当于无息抵押贷，但前提是到期能还上。

根据文件要求，保函时限从开具之日起到取得《南京市不动产转移登记联系单》时止，如果保函到期30日前，还未取得联系单，应办理保函延期，延期时限原则上不超过1年。如果无法办理延期保函，开发企业需要在保函到期15日前，将未达到节点的监管资金存入监管账户。

以保函替换预售监管资金实施过程中，房管部门负责监管，具体为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞和雨花台六个区由南京市房地产市场交易中心监管；江北新区、江宁、浦口、六合、溧水和高淳由房管部门指定辖区内相应机构负责监管工作。

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